TOMTEFESTE: NYTT FRA HØYESTERETT
Høyesterett avsa den 10. februar 2016 nok en dom om tomtefeste. Dommen ble avsagt i storkammer: Storkammer brukes i saker som er av særlig viktighet og innebærer at Høyesterett settes med 11 dommere. Sakens hovedspørsmål var om de norske reglene for innløsning av festetomt innebar brudd på grunneiers eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) tilleggsprotokoll 1 artikkel 1:
Reglene om rett til innløsning av festetomt har vært endret flere ganger. Etter siste lovendringer har festeren en generell rett til å kreve eiendomsretten til festetomt for bolig og fritidshus etter 30 år av festetiden. Deretter har festeren rett til å kreve eiendomsretten hver andre år for boliger og hvert tiende år for fritidsboliger, og i alle tilfeller ved utløpet av den avtalte festetiden. Denne retten til innløsning gjelder, med noen mindre reservasjoner, uavhengig av når festet ble etablert og kommer i tillegg til det som måtte være bestemt om innløsning i festeavtalen mellom partene. Også reglene om fastsettelse av innløsningssummen har vært gjenstand for endringer. Hovedregelen er i dag at innløsningssummen settes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden med mindre annet er avtalt. Som en «sikkerhetsventil» har bortfester i enkelte tilfeller rett til i stedet å kreve innløsningssummen fastsatt til 40 % av råtomtens antatte verdi uten adgang til ytterligere bebyggelse.
I saken aktuelle saken gjorde bortfester gjeldende at 40 %-regelen var i strid med eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjon: Borgarting lagmannsrett hadde i sin anvendelse av 40 %-regelen kommet fram til at bortfester var berettiget til en innløsningssum på NOK 1.520.000,-. Bortfester gjorde gjeldende at tomtens markedsverdi, med aktuelt utbyggingspotensial, lå et sted mellom MNOK 10 og MNOK 15 og at innløsningssummen derfor innebar et uforholdsmessig inngrep i hans eiendomsrett. Høyesterett var imidlertid ikke enig i at den store differansen mellom innløsningssummen og tomtens markedsverdi innebar et uforholdsmessig inngrep i eiendomsretten:
Høyesterett tok utgangspunkt i at tomtefesteinstituttet gir særlige lovgiverutfordringer, blant annet med hensyn til å balansere de motstridende interessene, forene de politiske motsetningene og ivareta behovet for praktikable og tvistedempende regler for tusenvis av langvarige festekontrakter med stor økonomisk betydning for partene og samfunnet. Det ble også tatt utgangspunkt i tomtefesteinstituttets egenart, herunder at det skiller seg vesentlig fra ordinære leieforhold ved at festeren allerede har fått en dominerende økonomisk og personlig tilknytning til tomten gjennom investeringer og faktisk bruk. I den videre drøftelsen la Høyesterett særlig vekt på sin vurdering av lovgivers avveininger og på de økonomiske forholdene: Lovgiver hadde utformet reglene om innløsning for å legge til rette for en rettferdig fordeling av de samfunnsskapte verdiene mellom partene i festeforholdet og samtidig holde innløsningssummene på et nivå som gjør innløsning til et praktisk og reelt alternativ for fester. Bortfesteres økonomiske interesse i festetomten består prinsipielt sett dels av avkastning i form av løpende festeavgift og dels i videre økonomisk utnyttingspotensiale: Etter Høyesteretts vurdering utgjorde verdien av bortfesters rett til løpende festeavgift ca. NOK 400.000,-. Festeavtaler utgjør en heftelse tomten og tomtefestet kan, gjennom festerens rett til forlengelser, i prinsippet bli evigvarende: Derfor kan ikke bortfester være sikker på noen gang å få realisert tomtens fulle markedsverdi.
På dette grunnlag kom Høyesterett fram til at innløsningssummen på NOK 1.520.000,- innebar en fordeling av tomten samfunnsskapte verdier som ikke i for sterk grad brøt med bortfesterens berettigete forventninger om å utnytte tomten ved utløp av festeavtalen. Derfor kom Høyesterett videre fram til at innløsningssummen og 40 %-regelen heller ikke innebar et uforholdsmessig inngrep i eiendomsretten i henhold til Den europeiske menneskerettskonvensjon. Dommen var enstemmig, men det gjenstår å se om bortfester vil å forsøke å ta saken videre inn for Den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg.
GENERASJONSSKIFTE: AP SNUSER PÅ NY ARVEAVGIFT
Arveavgiften ble fjernet i 2013, men Arbeiderpartiet kan nå komme til å presentere en ny modell for arveavgift innen stortingsvalget 2017. Arbeiderpartiet har tidligere nøyd seg med å slå fast at partiet ikke planlegger å gjeninnføre arveavgiften etter den modellen som før var gjeldende. Nå har imidlertid nestleder i Arbeiderpartiet, Hadia Tajik, antydet at partiet kan komme til å foreslå en ny variant av arveavgiften foran stortingsvalget neste år. Dette aktualiserer framskutte generasjonsskifter: For familier som står foran et generasjonsskifte kan det derfor være grunn til å vurdere å gjennomføre overdragelsene før eventuell ny arveavgift blir aktuell.
SKATTERETT: VURDERER DU Å BE OM SKATTEAMNESTI? DET HASTER
Fra og med 2017 vil banker i en rekke land innen OECD begynne med automatisk utveksling av finansielle kontoopplysninger. Dette medfører at opplysninger om formue i utlandet automatisk vil bli sendt til norske skattemyndigheter. Avtalen med Sveits ble signert 20. januar 2016: Norge og Sveits har intensjon om å starte innsamling av data i 2017 med automatisk utveksling i 2018. Dersom du har formue i utlandet som ikke er oppgitt til beskatning i Norge bør du nå tenke deg nøye om: Hvis utenlandsformuen avdekkes av norske skattemyndigheter eller kommer på selvangivelsen for inntektsåret 2017 må man regne med endringer av ligninger opptil 10 år tilbake i tid. Man vil da bli lignet for den skatten man skulle ha betalt. I tillegg kan Skatteetaten ilegge en tilleggsskatt på opptil 60 %. I de groveste tilfellene kan man også risikere fengselsstraff for skatteunndragelse. Hvis man har skjult utenlandsformue haster det derfor med å be om skatteamnesti.
AKSJELOVEN: YTTERLIGERE FORENKLINGER
Regjeringen har oppnevnt et nytt utvalg som har fått i oppgave å vurdere ytterligere endringer i aksjeloven. Hovedformålet er å forenkle aksjelovgivningen for små og mellomstore aksjeselskaper og aksjeselskaper med få eiere. Arbeidet skal være ferdigstilt innen 30. september 2016 og ledes av professor Tore Bråthen.
PROSJEKTERENDE ENTREPRENØRERS UNDERSØKELSESPLIKT OG ERSTATNINGSANSVAR: NY DOM FRA DEN SVENSKE HÖGSTA DOMSTOLEN
Den svenske Högsta Domstolen har nylig gitt 32 villaeiere medhold i at byggefirmaet Myresjöhus AB opptrådte uaktsomt ved oppføring av boliger. Byggefirmaet oppførte boliger med ett-trinns isolerte fasader, og villaeierne fikk senere problemer med fukt. Boligene ble oppført i årene 1999-2003. Fasadekonstruksjonen som ble valgt var typegodkjent, anbefalt av leverandør og i samsvar med bransjepraksis. Først i 2007 ble det alminnelig kjent i bransjen at det var problemer med slike fasader. Hôgsta domstolen mente likevel at byggefirmaet burde gjort konkrete undersøkelser for å forvisse seg om at fasadekonstruksjonen var egnet til bruken. Unnlatelsen av å gjøre dette var uaktsomt.
Hvilken betydning kan så denne dommen fra Högsta domstolen i Sverige få for norske entreprenører? Högsta domstolen har foretatt en fordeling av risiko mellom entreprenør og kjøper: Verken prosjekterende entreprenør eller kjøper hadde noen grunn til å tro at noe skulle være galt med løsningene som ble valgt. Högsta domstolen fant det da rimelig å legge risikoen for fremtidige mangler på entreprenøren. Disse synspunktene på risikofordeling kan få betydning også ved anvendelsen av de liknende norske reglene: Selv om de svenske og norske reglene er bygd opp forskjellig, så kan samme hensyn og avveininger bli avgjørende. Også etter de norske reglene kan det bli stilt omfattende krav til prosjekterende entreprenører.