Ny dom fra Høyesterett om betydningen av uformelle prisopplysninger:
Høyesterett avsa i vår en dom som trekker opp grensen mellom bindende og ikke bindende prisopplysninger ved tjenesteyting til forbrukere. Saken gjaldt byggearbeider, men de vurderinger Høyesterett ga uttrykk for kan gjøre seg gjeldende i alle situasjoner der profesjonelle yrkesutøvere yter tjenester til forbrukere. Dommen illustrerer hvor lite som skal til før tjenesteyteren blir bundet av sine prisopplysninger:
Den aktuelle saken gjaldt omfattende rehabilitering av en byvilla i Oslo der elektroentreprenøren skulle utføre sitt arbeid etter regning. Både før og etter oppstart av arbeidene hadde entreprenøren gitt flere antydninger om totalprisen: Estimatene startet på drøyt MNOK 7. Sluttregningen for den gjennomførte elektroinstallasjonen endte på MNOK 19,5. Dette protesterte byggherren på: Det ble anført at entreprenøren hadde gitt bindende prisoverslag, som etter bustadoppføringslova § 41 tredje ledd ikke kan overstiges med mer enn 15%. Fra elektroentreprenøren var det oversendt dokumenter som var omtalt som «prisforslag», «budsjett» og «kostnadsoverslag». Det var også gitt muntlige overslag. Entreprenøren anførte at de ulike prisopplysningene var uforbindende og at det var inngått en klar avtale om at arbeidene skulle utføres etter regning, samt at omfanget av arbeidene ble økt utover i prosjektet. Tvisten stod om MNOK ca. 6,5.
Byggherren tapte saken i tingretten og i lagmannsretten. I Høyesterett snudde utfallet: Høyesterett kom fram til at det var gitt bindende prisoverslag. I dommen slår Høyesterett fast at det ikke er krav om at kunden uttrykkelig har akseptert det mottatte prisoverslaget. Alle antydninger om prisramme som blir gitt til kunden kan derfor bli ansett som forpliktende prisoverslag. Det er dermed viktig at entreprenører, håndverkere og andre tjenesteytere er særlig bevisste på hva man gir uttrykk for om pris. Konsekvensen av å gi prisopplysninger som blir ansett som forpliktende prisoverslag er at man må utføre arbeidet, koste hva det koste vil, uten å få betalt for mer enn prisoverslaget + 15 %.
Det kan være vanskelig å nekte å gi prisinformasjon til en kunde. I slike situasjoner bør tjenesteyteren vurdere grundig om det foreligger tilstrekkelig informasjon til å gi forpliktende opplysninger om pris. Tjenesteyteren kan eventuelt også vurdere om det er grunnlag for å ta uttrykkelig forbehold: I den aktuelle dommen refererte Høyesterett til uttalelser i forarbeidene til bustadoppføringslova om at tjenesteytere kan gi uttrykk for at «overslaget er ekstra usikkert». Samtidig må det være klart at tjenesteytere ikke kan tillegge seg til praksis med gjennomgående å ta forbehold. Tjenesteyteren må kunne vise til konkrete forhold som forsvarer tilbakeholdenheten som ligger i at «overslaget er ekstra usikkert». Det er derfor mye som taler for at vi også i fortsettelsen vil se tvistesaker knyttet til betydningen av uformelle eller forbeholdne prisopplysninger fra entreprenører, håndverkere og andre tjenesteytere til forbrukere.
Ny prinsipiell sak om tomtefeste skal behandles av Høyesterett:
Høyesterett skal i september behandle en prinsipiell sak om tomtefeste: Sentralt står spørsmålet om tomtefestelovens krav om «tvillaus» avtale for å kunne regulere festeavgiften iht. tomteverdien krenker eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK). Saken kan få vidtrekkende virkninger for mange grunneiere og tomtefestere: Dersom Høyesterett kommer fram til at innholdet i tomtefestelovens krav om «tvillaus» avtale krenker eiendomsvernet i EMK må lovgiver senke grunneiernes terskel for å kunne foreta regulering av festeavgiften iht. tomteverdien.
Bakteppet for tomtefesteproblematikken er at verdistigning på tomter og boliger gjennom mange tiår vesentlig har oversteget den alminnelige prisutviklingen. Tomtefestekontrakter er langsiktige kontrakter og verdistigningen på tomter har i de fleste tilfeller gått langt utover hva partene kunne regne med da kontraktene ble inngått. Det er antatt at ca. 25 % av festekontraktene har klausuler om regulering av festeavgift iht. tomteverdi. Festeavgiften vil da som utgangspunkt tilsvare en rimelig avkastning av tomta: Festeavgiften settes vanligvis til et beløp i størrelsesorden 4-6 % av tomteverdien. Det mest vanlige er imidlertid klausuler om regulering iht. pengeverdien (konsumprisindeks). Enkelte kontrakter har kombinasjonsklausuler med dels regulering etter pengeverdi og dels etter tomteverdi. På grunn av den sterke prisstigningen på tomter og boliger så har de grunneierne som har kontrakter med klausuler for regulering iht. tomteverdien fått best avkastning.
Tomtefeste ble særskilt regulert i den første tomtefesteloven fra 1975. Fram til tomtefesteloven fra 1975 gjaldt som utgangspunkt avtalefrihet mellom grunneier og fester, men slik at festeavgiften hadde vært underlagt en priskontroll siden utbruddet av 2. verdenskrig. Dagens tomtefestelov ble vedtatt i 1996 og inneholdt på vedtakelsestidspunktet ingen prisregulering. Det skapte politisk debatt som medførte at loven ble endret før den trådte i kraft: Endringen innebar at det ble innført tak for oppregulering av festeavgift for festetomter til bolig- og fritidsformål til maksimalt NOK 9.000,- per dekar tomt. Tomtefesteloven fra 1996 trådte i kraft først den 1.1.2002. Tomtefesteloven ble deretter i 2004 endret ytterligere i favør av festerne: Da ble det innført en hovedregel om at regulering av festeavgift i løpende kontrakter kun kan skje med utgangspunkt i pengeverdien (konsumprisindeks – KPI). Ved den første reguleringen etter 1.1.2002 ble det imidlertid, som et såkalt «engangsløft», gitt adgang til å foreta regulering iht. det som «tvillaust» var avtalt: Typiske regulering etter tomteverdi.
Grunneier Hegdahl hadde på denne tiden flere festekontrakter hvorav reguleringsklausulen i en av kontraktene lød slik: «Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke i stand, fastsettes avgiften skjønnsmessig.» Overfor festeren ble det krevd regulering av festeavgiften med utgangspunkt i tomteverdien. Det ble bestridt fra festeren, som krevde at reguleringen av festeavgiften skulle skje med utgangspunkt i konsumprisindeks. Saken endte i Høyesterett som i 2006 avsa dom i favør av festeren. Med tre mot to stemmer kom Høyesterett fram til at reguleringen måtte foretas på grunnlag av konsumprisindeks: Etter flertallets oppfatning hadde ikke partene utvilsomt avtalt at festeavgiften skulle reguleres på annen måte enn etter konsumprisindeks. Grunneier Hegdahl har imidlertid senere gjort gjeldende at tomtefestelovens krav om «tvillaus» avtale om annen regulering enn iht. konsumprisindeks innebærer brudd på eiendomsvernet etter EMK. Det er vist til at grunneierens avkastning av tomta begrenses til konsumprisindeks, mens den reelle verdiøkningen på tomta tilfaller festeren. Grunneier Hegdahl har derfor fremmet krav om erstatning mot staten og saken skal behandles av Høyesterett i storkammer i tre dager fra 12. til 14. september 2016. Under saksforberedelsen er fire av dommerne i Høyesterett kjent inhabile og saken følges med betydelig interesse fra både grunneiere og festere.
Nye regler om lønnsplikt under permittering fra 1. juli 2016:
De nye reglene innfører en ny arbeidsgiverperiode og utvider perioden med fritak fra arbeidsgivers lønnsplikt. Den maksimale permitteringsperioden med lønn og/eller dagpenger blir utvidet til 52 uker. Bakgrunnen for den utvidete permitteringsperioden er større arbeidsløshet i deler av landet og særlig i bransjer tilknyttet oljeindustrien. Hovedtrekkene i det nye regelverket er som følger:
- Arbeidsgiver har plikt til å betale permitteringslønn og annet arbeidsvederlag i en arbeidsgiverperiode på 10 dager (arbeidsgiverperiode 1).
- Etter utløpet av arbeidsgiverperiode 1 er arbeidsgiver fritatt fra lønnsplikt i en periode på inntil 30 uker. Arbeidstaker har da krav på dagpenger etter tre ventedager.
- Etter perioden med fritak fra lønnsplikt, får arbeidsgiver igjen lønnsplikt i 5 arbeidsdager (arbeidsgiverperiode 2) før det kan permitteres på nytt med rett til dagpenger.
- Den nye perioden med permittering kan vare i opptil 19 uker.
Frist til 1. juli 2016 for å fastsette bedriftsintern aldersgrense:
I fjor ble grensen for når arbeidsgiver kan si opp ansatte på grunn av alder hevet fra 70 til 72 år. Lavere aldersgrense kunne fastsettes internt i bedriften til 67 år. Nå er den mulige bedriftsinterne aldersgrensen satt til 70 år, og det det er frist til 1. juli 2016 med å fastsette slik aldersgrense. For at aldersgrensen skal være gyldig må følgende foretas:
- Aldersgrensen må drøftes med de tillitsvalgte.
- Arbeidsgiver fastsetter aldersgrensen, og tar hensyn til at den skal være saklig begrunnet og ikke uforholdsmessig inngripende.
- Aldersgrensen gjøres kjent for arbeidstakerne, den praktiseres konsekvent og arbeidstaker har rett til en tilfredsstillende tjenestepensjonsordning.
Hvis ikke aldersgrensen blir justert før 1. juli 2016, så vil lovens vanlige grense på 72 år gjelde.
Forslag til ny åndsverklov – høringsfrist 8. august 2016:
Forslag til ny åndsverklov ble sendt på høring den 17. mars 2016. Lovforslaget inneholder nye bestemmelser og det opp til utvidet beskyttelse av skapende og utøvende kunstneres interesser. Samtidig kan filmstrømming fra piratsider medføre straff og erstatningsansvar. Den nye loven forventes å bli en sentral lov for kulturlivet. Frist for å avgi eventuell høringsuttalelse er 8. august 2016.